群友分享:买房相关十问

这么多年看房,我见过有房主要卖一个ー千多万的很不错的房子,说这房子太小了没啥用,因为自己住在对面三千万的房子的;
也见过一家祖孙三代住50平米一居的;
我见过一家子刚花300万装修一套房子然后发现怀了二胎就卖房再买个大一点的,也见过个北漂小女孩儿在北京独自住一个三居,一个屋子放包一个屋子放鞋,然后觉得房子太大了打算卖了換个小房子的。

房子这事儿,链接了中国人太多的喜怒哀乐

北京是2017年开始调控,后来提出房住不炒。包括后来大家知道国内外形势比较复杂,对经济有不小的影响。

这几年除了对房子市场的关注,还有就是在投资理念上的不断沉淀。人情练达即文章,其实在处理金钱投资方面也是如此。

这次在这里小小地抛砖引玉,希望让大家听完之后,自己也能拥有变成一个房地产博主的姿势水平,那效果就初步达到了。

这里列了10个问题,对应刚需和投资两方面。

1.刚需上车和买房投资,现在是买房的好时机吗?

2.手头预算有限,是咬牙留在一线城市还是回老家省会买房?

3.预算只能买一套房,应该买新房还是二手房?

4.哪种新房买到就是赚到?哪种新房一定不要买?

5.二手房怎么买才能兼顾自住和投资需求?

6.为什么我劝你别买公寓(商住类)?

7.中介有哪些套路不得不防?

8.如何跟房东和中介砍价?

9.学区房这么贵,到底要不要买学区房?

10.热议的房产税会出炉吗?会给未来造成多大的负担?

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1.刚需上车和买房投资,现在是买房的好时机吗?

先给答案:如果是为了买来居住,可以下手没问题。

例外是一些刚刚暴涨完刚调控的城市,比如深圳,三年不开张,开张吃三年,深圳刚出了史上最严限购,快赶上北京了,那肯定不着急了。

有个东西,我写公众号好几年了,和自己的粉丝都没公开说过,在花爷这里我提一下。

有个衡量一项资产是否有价值的方法,叫dcf。中文名叫现金流贴现。炒股的和买基金的人也用这个。能给你带来好的现金流的资产才是好资产,像黄金就不行,所以按过去一百年看,黄金也就跑赢了不断贬值的纸币。

按dcf计算,很多人都在喊高的房价,其实还是被低估的。

举个例子,北京奥运会的时候,房子刚开始涨。很多人说,“我有买房的钱租一辈子房都够了。”

但是他们不会计算,房租是会涨的。

所以08年我们听民谣,清贫的音乐人歌里唱的还都是什么“我在二环路上、我在钟鼓楼”,现在再听民谣,就变成了“安河桥北,高米店南”。

从1978年改革开放至今,房租平均每年上涨8%,当然在现实里可能是三年不涨,一涨涨三年的。

咱们国家租房的人平均每个月有1/3的收入用来付房租,比西方的还要低。在我看来那我肯定解读为中国租房者日子过的比西方租房者好,贝壳老大左晖也提过这个数字,在中介眼里看来,他就会解读为还有涨房租的空间。

1/3这个数字还代表着:如果你有三套房子出租,那么就有一个人在养着你。

大家肯定是会希望自己成为有房出租的人,而不是交租养别人的人。特别是如果有丁克的朋友,特别建议考虑靠租金养老。

dcf想要显示出魔力来,就需要你长期持有。正好房子的流动性也不高。我一个买了房的基金经理朋友跟我开玩笑,说国家给房地产交易设置那么高的税,就是为了保护老百姓,不让老百姓像股票一样卖来卖去。

如果是出于投资考虑买房,也并不用着急。可以寻找局部机会,什么样的机会下面会说。

重要的是保证你的现金流,最好可以支撑3年左右的房贷,给自己留一个安全垫。

当然有能力全款更好。

有人可能会问:买房不就是要上杠杆么?不上杠杆哪来的收益。

最早咱们国家买房这些人多贷款的理念也都是从西方传过来的。有一本书,叫《现在启动》,现在来看里面很多东西已经是常识了,但是最早咱们国家房地产起飞的时候,比较早的那波人都是借鉴了里面的思想:尽量多贷款。

因为随着通货膨胀,你二十年前买套房觉得一个月房贷一千块日子快过不下去了,二十年后再看看房贷和房价,只会后悔当初没有多买。

同样道理,西方、韩国还有香港地区的人经历过房地产牛市后到大陆买房,就像高考生做小学试题,大家有条件的以后说不定去东南亚也一样能降维打击。

不同城市玩儿法不一样,比如深圳有一种比较激进的“一刀流”,零首付一分钱不花就能买房,比如说一套房子500万,拿到银行找人说这房子值1000万,贷款给我600万,就是所谓的高评高贷。结果房子买了,手里还多出来了钱。

北京不像南方,北京没有这样的,买2000万的房子撑死也就贷款200多万,而且税非常高,所以北京没有杠杆。

这就引生了一种玩法是全款再抵押,流程有点像深圳。比方说一套别墅2000万,在法拍市场上1500万拿下,先付全款,然后拿到银行抵押,银行会因为你是别墅高看你一眼,给你评估个2500万,贷给你1500万,然后再来几轮,就多出了很多贷款和房子。豪宅的出租弄专业了收益也是不小的。当然这首先需要你有关系、实力和资源,适合土豪。不像以前的深圳,可以空头套白狼,适合想奋力一搏的年轻人。

买房是一个层级非常细分的市场,很多人问我“您好我是刚需只有三千万请问买哪好”,也有很多人问我“您好我是刚需只有三十万请问买哪好。”

对于后一种,我往往回答:办法都是有的,就看愿不愿意吃苦。

有一种比较激进的方法是办信用卡,一个人可以办到额度80万,一家人200多万,足够在北京买个市区20平米或者郊区60平米的房子了。

很多人说房价贵,其实不是买不起房子,北京东三环,国贸南边就有200多万的房子,岁数比我爸还大,那房子大家肯定看不上,一般都是脚踏实地过日子的做小买卖的买,大家也不会注意这些人。在市区大家能看的上的房子都要一两千万,所以人们说买不起主要是说买不起自己看得上的房子。

扯的有点远。上面说了一些极端的例子和手法,希望能请大家记住,这些都是歪门邪道,甚至有点灰色,坚决不建议大家去碰。

一定要在自己承受的合理范围内选择,并且保持安全的现金流,这才是长赢的最好办法。

2.手头预算有限,是咬牙留在一线城市还是回老家省会买房?

说一点复杂点的背后的理论逻辑,显得专业一些。可能很多人都听说过周金涛和他谈周期的观点。

周期这事儿我研究过,而且是看了很多大家的理论和数据。周金涛谈的国际上的各种经济周期,其实说到底就是吻合的太阳黑子周期。我当时看到都笑了,合着还是看天呗。想想也是,太阳影响农作物,农业作为第一产业是一切的根源。

国际上影响房价的主要是利率周期。在咱们国内,影响房地产的主要还是城市化率和人口增长率。

过去二三十年,大家看到北京房价从几百一平变成十几万一平,根本的原因是:我国在人口红利期,开始了城镇化进程。

城市化水平从30%到现在的约60%,房价也是一路上升。根据发达国家经验,到达60%后,还可能会往上增长到70%-80%。

变化发生在2015年,那一年,人口红利开始消失。人口自然增长开始下降,哪怕开放二胎政策也影响不大。

有人会说啊以后都不生孩子啦房子没人买啦房价如葱啦。

也没错,不过那是那些小地方,比如鹤岗。

衡量一个城市价值的真正指数,不是gpd,虽然直观,但会做假。也不是用电量和电话卡持有人数,虽然真实,可不是最直接的。

最好的指数就是一个城市的小学生数量。

哪里的小学生多,哪里的小学生数量不断增加,哪个城市就有发展。

人都是用脚投票的。

北京生育率很低,但是在读小学生数量一路暴涨,里面很多都是新北京人,考二代的孩子,以至于新北京人开始担心,自己当初就是好不容易考到北京,在自己成了北京人、自己的孩子长大后,在北京高考还能不能享受到优势。

大家上半年疫情期间会有直观感受,哪个省市做的防控好与不好。

大家都爱去大城市,是因为法制更完善,对产权保护的更好,以及就业机会更多。

现在国家除了京沪在赶人,别的一二线城市都在开放落户争抢劳动力,天津这方面尤其开放,大专还是中专都可以落户,简直就像在说:“客官上来玩呀。”

因为我国的劳动人口在下降,哪个城市能抢到更多的劳动力,哪个城市将来才不会很惨。

按国际上的经验,人口往大城市聚集是不可逆转的。比方说东京,修了高铁通到附近郊区,希望让市内的人口往郊区转移,结果是郊区的人都往东京来了。有点像北京和燕郊。

德国好不少,因为德国本身就不大,各个城市又发展的比较均衡。咱们国家很多政策最早都是借鉴德国那一套的,比如养老金双轨制。德国对租房方面的保护特别好,包括不让多涨价,租客可以放心的长租,这听起来都很好,但背后的事实是德国没房的人已经都断了买房的念头了。

咱们国家是希望搞很多大的城市群,比如说像长三角这样的,大家都很强。北方这方面就弱一些。从安全的角度上来说,大城市虽然经济效率高,但如果有什么突发事件,管理起来的成本也比较高。

北京上海前几年人口一直都是净流出。

选择哪个城市前,您可以先考虑一下自己是否喜欢这里的生活,以及自己家里的经济水平是否能支持在这里有自己的一片天地。

简单总结:能去一二线就去一二线,如果不去北上广深,去你所在的省份的省会也总是好的。

从商业的角度方面来说,长三角和珠三角都是好地方。
极端一点,悲观一点地说,考虑到安全的因素,不考虑沿海和西北的话,像成都郑州武汉也都是好地方。

3.预算只能买一套房,应该买新房还是二手房?

其实我以前是不太关注新房的。我所在的北京,还有很多大城市,都是有成熟的二手房市场。比如一个地区,我们叫板块,二手房都卖8万,这时候出来一个新房12万,那其实从经济角度讲,买的意义不大,因为从涨幅上来说,新房是会跑输二手的。

富太太们一般比较喜欢新房,这种我从来不劝,俗话说有钱难买我乐意,有钱喜欢买就买了。但如果在乎涨幅,这笔帐就一定要算。

如果想换比较新的房子,可以考虑新房过几年变成次新房,溢价被抹掉,价格和旁边二手房缩小的时候再买。

市场是很大的,我对新房不感兴趣,不影响有很多人对新房感兴趣啊。为了了解这个群体,我特意去跟新房看房团跑过很多次。其实也好理解,很多人可能一辈子就买这一次房,就想买新房,不想买别人住过的,有点像处女情结。脑海里对未来的这个房子有一个特别美好的想象(很不幸这几年新房交房维权特别多)。

而且到售楼处一看,那样板房都是精装修,富丽堂皇的,肯定容易心动,有的我看了都心动。免费咖啡蛋糕伺候着,售楼小姐笑脸相迎的,营造出一种美好生活的氛围。

但是,眼前这一切的美好,最终都是要由购房者来买单的,所有成本都会摊进你的购房款里。

买新房要等着交房,大概一年左右。然后大家收房的时候发现质量不如意或者房价没涨(主要是后者),就会看到有人去拉横幅和砸售楼处了。

那让开发商直接卖新房现房行不行呢?

有人喊取消预售,要求新房都是现房发售,这部分人可能是不明白或者被当枪使了。

为什么新房不能直接现房交付呢?因为在房子盖好之前卖给你,开发商可以提前收到这部分房款,回笼资金和保证了现金流。如果等房子盖好再卖,这多一年的资金成本就要摊给购房者了。所以预售是降低房价的,这招是和香港学的。

您看市场上哪些新房都盖好了还没卖完的,就说明项目实在是不行,这种也有个好听的名字,叫做“顺销”。

新房当然也有好处,最主要的就是户型更现代。您可以选择新房附近比较好的次新房,比如盖好了5到10年左右的,也差不了多少。您要说我宁可多花钱也要买没人住过的房子,那就买,我支持您。花自己的钱买自己喜欢的东西,这是再天经地义不过的事情。

一切东西,说到最后,都是看价格。

4.哪种新房买到就是赚到?哪种新房一定不要买?

上面说了,新房涨幅不如二手房,但是,有一种新房,是买了就可以挣钱的。

咱们国家的调控也是很不容易。上面要求房价要稳,然后地方就很简单地限制开发商,说你这个新盘不许卖贵了,卖贵了大家都不好看。比方说隔壁二手卖6万,你新房只能卖5万。

比如本来开发商打算卖7万的,现在只让卖5万。但是老百姓心里明白啊,这个卖到就是赚到啊,买了转手一卖,有套利空间。开发商其实也比较苦,利润空间小了,但房子还得盖,那就质量上节省一些,所以最后受影响的还是住房子的老百姓。

这种有套利空间的新房发售一般有两种方式,要么摇号,要么关系户预定完了,想买得找关系。

这种情况在南方城市多一些。像以前有新闻,什么杭州市民冒雨排队,深圳五千万预算购房者只能拿着号蹲在路边,成都全民摇号什么的。

这类新房,如果你的城市有,是可以关注的。

有一个方法,可以让你比别人提前两年就知道这个新房将来好不好。

就是去住建委网站看土地拍卖情况。看到开发商拿地的成本,就知道将来这房子好不好。但是这个稍微专业一点。

拿北京的别墅区举例,北京有个地方叫孙河,离首都机场不远。这里是打算打造成富人区的,房子普遍卖到10万。这个时候你也不知道选哪个好,怎么办呢,虽然都是2000多万的房子,能买的起这价位的基本是喜欢哪个买哪个,但也是希望质量好一点的。

这个时候可以看土拍。比如说,这块地是开发商a在2016年拿的,成本4万一平。那块地是开发商b在2018年拿的,成本8万一平。都卖10万块,那肯定选a啊,a的利润空间大,能好好盖房子。b卖房赚不了多少钱,还怎么可能好好盖房子。

那您说,您懒的看土拍数据,觉得麻烦,怎么办。还可以看市场热度来选项目,好东西大家都认识,跟着大家走。

市场热度这个东西虽然说,开发商也可以拿钱买。比方说虽然我也接新盘广告,拿钱说人房子好,但是我这人脸皮比较薄,都是项目本身不错的我才接,而且人项目好,我吹起来也容易,有的都不需要打广告,直接买的人挤破头,广告商找我都不是让我帮忙推广卖房,而是就想告诉大家我们这预售的挺好,报报喜。

有一些项目属于在那种荒郊野岭的地方,也有很多软文广告在吹,这种我觉得,那些同行们真是挺不容易的,那种都是属于给我钱我都不知道写什么的。

然后这些项目最后还是卖的不怎么地,所以说群众的眼睛还是雪亮的。

开发商的选择

买房人对开发商一般都没什么好印象,特别是这几年维权特别多。

我所在的北京情况可能稍微特殊一点,一般开发商都觉得,啊,反正是北京房子不愁卖,随便盖一盖就好了。所以看南方城市的设计还有户型,我们北京购房者经常都会很羡慕。

不同地域开发商的口碑也不一样,像比如南方可能绿城、招商、龙湖、碧桂园等等名气大一点。北京这几年是中海、金茂、华润、万科blabla,这个东西都是会有变化的,公司嘛,里面人事流动战略方向什么的变化很正常。比如北京前几年龙湖非常猛,但是这几年没影了,人之前买地买少了,巧妇难为无米之炊,龙头就变成中海了。

开发商的选择,建议还是选择国企及大开发商。其实也不能保证什么,都是店大欺客,咱购房人还是弱势群体。想买到品质好的新房,根本的还是看土地拍卖成本。想买喜欢的新房,那就看产品设计,这个见仁见智。

5.二手房怎么买才能兼顾自住和投资需求?

这个是分享里面我会重点说的。

先把核心思想写在前面:

关键点1.选符合市场口味的房源
关键点2.每个环节都做的比别人好一点,积累下来就是很大的一块。

像大城市都是以二手房市场为主,跟新房很不一样,新房就是给你好几本合同就一个个签一堆字就完了。二手房复杂很多,套路也不少。

我观察到一个事情,就是买房这么大的事儿,少说几百万,可能很多人一辈子就一次,结果买房的人往往就看了几个小区,就把房子定下来了。

其实可以理解,毕竟做这个选择心里是会有压力的,所以早点下决心,心里也算能了却一件事情。

但是没选好,可是会跟着你影响很多年的。

房子这件事情其实可以用一个“维度理论”,就是你买的房子所拥有的各方面维度:教育医疗交通配套、房龄品质面积户型等等,每多一个维度,价格就多一个支撑点。大家当然喜欢各方面都好的房子,当然如果各方面都好那肯定也不便宜。

如果说预算有限,那么就可以考虑新城或者开发区的房子。

世界上的城市建设都是按tod方式来的,就是比方说一个城市在本来是很郊区的地方,新修了一条地铁,那么这个地方特别是终点站的房价会发展起来。刚需买房一般建议买这样的房子,虽然医疗教育目前看不到影,但初期总价相对比较便宜,配套以后还是会有的。

每个城市不一样,大城市的老城区还好,毕竟有历史积淀和完善的配套。像小一点的城市可能建设新城了,老城就没落了。

在以后的阶段,我们可能会看到:钱不多的年轻人都去买郊区了,老城区的人就少了,然后再把老城区升级更新一下,卖个更贵的价格,从老城区搬到郊区的年轻人就再也买不回老城区了的情况。

当然这种阶段离我们还有时间,目前阶段来说,从涨幅方面考虑,买郊区的新区还是稳妥的选择。

同时你也要注意产业的风向,比如说上面领导前几年发展北边,咔咔咔建一堆楼,然后企业还没来的及入驻,这时候新领导来了,开始发展东边,那北边儿就没音儿了。这种情况也是有可能的,北京都有不少,何况再小一些的城市。

影响整体房价的因素里,最大的是产业,附近大企业多,高薪人士就多,他们会选择公司附近的房子,对当地房价是个支撑。世纪初最牛的是外企,现在外企混不下去了,这几年火的主要是互联网企业。所以这几年的风向是,想要寻求涨幅,就去买码农多的地方的房子,而且码农多的地方往往还是郊区新区和开发区。

有一句话叫:“看房两百套”。

当房地产博主其实很简单,谁都可以。

打开中介卖房的网站,按小区成交量排序,把前一百个小区每个都看一遍,你也是房地产博主了,甚至会比很多博主都强。

我最高的记录是一天看3个小区,每个小区三四套房子,看完还累的不行。按这个速率,有33天就能看完100个小区。如果都用周末去看的话,半年的周末足矣。

这个就跟看帅哥美女一样,你怎么能分辨出一个人好不好看,因为你见过很多很多的人。

中介网站的照片都是动过的,所有窗户都打上高光,一方面是为了防止同行辨认楼层,一方面是为了促使客户多实地来看个真切。

其实看多了你会发现,房子差不多都那样,网上图片都有,真到现场看也就看看窗外有没有遮挡,楼道里有没有小广告,小区里住的人大概什么样,这些网上看不到的往往比看的到的更影响小区的房价。

我见过真的厉害的老手,看一个房子的户型图就说:这房子哪个窗户外面有遮挡。

这得是对开发商的产品特别熟了,知道这个户型如果长这样,那么隔壁的户型肯定要做成什么样,才能利益最大化。咱们目前还没有那么厉害,那么最好的方法就是多看,就当逛街遛弯了,看又不要钱,还能减肥。

市场上的产品是在不断变化的。像以前,可能120平米做个两居室,但是现在房子贵了,90平米都能给你做个四居。

所以我们买房要注意的关键点之一就是——选符合市场口味的房源。

我撸过北京过去10年所有成交的二手房的数据,一共100多万条吧,发现了很多有意思的事情。

比如说过去3年北京比最高点是要下滑的,这个时候跌的少的就算厉害的了。

我发现郊区的一个地方,叫房山,可能有人知道北理工在这有个校区。那边房子跌的都挺惨的,本来也不算传统的好地段,但是我发现有一个小区,比别的小区保值情况好很多,再一看发现,都是90平米,别的小区是两居,这个小区可以做成三居。

这个就是核心竞争力了,多一个房间,就多一个功能点。

这边买房的基本都是在北京刚站稳脚跟的小年轻,多的一个房间虽然不大,但是老人从老家过来帮忙看孩子的时候,可以住的下,不用有人去客厅睡沙发。

再举个例子,北京有豪宅区比如陶然亭、孙河,都是动不动两三百平米的房子。但是,但是这边只有一个小区,有小户型。那价格就很坚挺。

您想一想,花买小户型的低总价就能住进富人区,说出去多有面子。

尽管哪怕隔壁家孩子来你家玩会偷偷和保姆说好小啊屋子里连游泳池都没有,但是你出去别人问你住哪里的时候,你可以说你住豪宅区。

这种豪宅区的小户型的核心竞争力就源于此,以最低的总价入驻好地段,区域内没有同级别竞争对手。

北京还有什么户型比较惨呢?120平的两居。

这种可能是以前洋大人们用美金才能买的小区,随着时光推移,反而不吃香了。因为都是一千多万,过日子的人买120平米肯定希望买个三居,单身的富二代们买120平米也是买一居的,120平的两居就非常尴尬,没有受众。

大家可能平时看过一条、好好住、上面那种什么独自住的女生买了个40平米一居/100平米一居爆改。这种其实我觉得都不是咱老百姓踏实过日子的,当然人小年轻家里有条件想造就造吧。

这种现象背后的根源则值得重视:那就是咱们国家户均人数的下降。

以前条件艰苦,一家五口住一起,现在条件好了,可能一套房子就住着父母俩人,或者小年轻一个人。

像这种一人独居的一居室,以后也是有市场的,但是这种产品有上限,房子再大也是一居。市场主流喜欢的还是小两居小三居。

只有符合市场口味的房子,才是能保值增值的好房子。

网上可以查到你所在的城市,房产成交的中位数。就是购房主力集中在哪个价格段。像北京房子分层是400万左右是一个坎儿,800万左右是一个坎儿,1200万之后基本就是顶端了,从红海变蓝海。

什么意思呢,就是比如你想买400万的房子,竞争非常激烈,因为买的起400万房子的人还是不少的,你砍价也不好砍。但是你要是预算超过1200万,你去和卖家谈的时候,就主动很多,因为买家人数少,这是蓝海。

那这个时候比较尴尬的就是比如说1000万的房子,能买800万房子的人吧,够不到;能买1200万房子的人,看不上。除非这房子学区品质啥的过硬,否则不好卖。

再拿北京举个例子。像北京分为市区和郊区,可能不少朋友听过海淀和昌平,不了解北京也没事,海淀是城区,昌平是郊区,但是这俩区有接壤的地方。隔着一条马路,每平米差两万块钱。

大家买房的时候也要注意这个价格段的事情,像昌平的房子,卖到600万就算贵的了,就到头了,为什么,因为有600万的人,可以去海淀买海淀最便宜的房子了。人都是想往好地方走的。

价格段的上限这事儿大家还是可以注意一下,比方说有个昌平土豪,买了套1000万的昌平房子,那基本上想再找人接盘这事儿不可能了,很可能就是一生一套,一套一生了。除非是对昌平爱的深沉,否则不要买昌平最贵那档的房子。

二手房交易非常繁琐,从看房到谈判到签字到贷款到交税到收房到装修,环节很多。

如果我们想挣的比别人多,买的比别人好,那么就要每个环节做的更好一点,这样积累下来就是很大的一块。

比如说同一个小区里买房,都是90平米600万。

你或许可以从银行的朋友那里找到这小区有不良资产在处理,或许400万就能搞定,但那需要关系。或许也可以上法拍市场,也许这个小区花550万就能拍到,但是拍到的房子里面住着人赖着不走,法院不管这些,这时你就需要一些虎背熊腰的朋友。

上面有点跑题,这属于比较少见的情况。咱们一般人不会遇到,那么有什么机会比较常见呢?

比方说,有一个业主,卖房是为了买房,已经选好了买的房子签了字了,比较着急。

这个时候就可以谈了,比方说,砍个二三十万,但是你砍价也是要有资本的,比方说你可以全款,或者你有比较高的首付。

这样你就比那些用600万买房的人要强了一大块了。

这种细节,每个环节都可以有优化的地方,积累下来,就是很大的优势。

6.为什么我劝你别买公寓(商住类)?

公寓和商住是一种比较特殊的产品,40年产权,产权年限短,商水商电,水电费贵一些,没有学位不能上学,容积率高,居住密度大,往往一层十几户,一楼里好多人,还有开公司的,等个电梯就半天。

但是便宜。

而且通常开发商会给你设计的比较文艺,做个loft,四白落地,北欧或者muji风格,小年轻一看就很容易心动。

但毕竟商住还是一个残缺的产品。

北京商住之前出过一个限购政策,不许贷款,这个产品直接就死透了。上海我听说以前有过直接破门拆水电的。反正都很苦。

这种,怎么说呢,住还是能住,便宜还是便宜。比如说,女孩子独自在一个城市,说我也不结婚不生孩子,就自己一人儿过,或者说以后找个有房的老公,现在手里就这么多钱,那商住买就买了。当然有条件还是尽量考虑70年产权的商品房。

顺便再说几个坑,像什么包租反购的公寓商铺,不限购的比市场价低的经济适用房,全都不要碰不要碰不要碰。前者是想卖给你次品,后者都是骗钱,还是灰产。

7.中介有哪些套路不得不防?

说句不好听的,绝大部分中介,其实和外卖快递小哥没有什么区别。完全是劳动密集型,对房子的了解可能还没有经常关注房子的购房者多。

中介唯一的目标,就是促成交易,拿到佣金。

至于你买卖房子赔没赔,人才不管你。

往往在你签完合同,交了中介费之后,中介的服务会急剧下降。随后的购房过程中出点什么问题,就开始甩锅了。

中介费方面,链家是2.7%,我爱我家2%(这两个可以砍一点价),小中介1%,专卖豪宅的丽兹我记得是3%,但是丽兹一年也卖不出多少二手房,他们家主要靠新房。

大家都觉得,1000万房子,中介跑跑腿,签个合同,20多万中介费就出去了。按人均收入来算,北京上海的人均收入一年都没有20万。

这个中介费其实他们内部也是要分成的,带你签字的那个拿一部分,房源的维护人(就是帮卖家挂上房源的中介)、法务、还有店长各拿一部分。北京国贸的一个店长,好的时候一个月收入大概20多万。

现在我们看到像贝壳什么的中介还有北大毕业的,很多人觉得屈才了,内卷了,学历不值钱了,只能说是行行出状元吧,干好了也确实挣钱。

说一下我们买卖房子时,和中介对接的时候,要注意什么。

卖房时,不建议签独家,如果着急的话,当然是各家中介都挂上比较好。

最关键的是:不要给中介透露你的心理底价,就一句话:“见了客户当面谈”。

但是中介这么鸡贼的活儿,他们是可以找人假扮客户和你谈,来套你的价格的,还浪费你时间。

中介展示房源的流量也是一种资源。比如说您有套90平两居,想500万卖,但是邻居同户型也想卖,标价480万。那当然是邻居的成交几率大,那么中介就会优先推荐你邻居的房源,甚至建议你降价,否则在网上不予展示你的房源,以此来促进成交拿佣金、操纵市场。

然后中介也不是铁板一块,在你找到买家,即将签字的时候,往往会有另外一家中介打过来电话,说,哥,您这房子卖便宜了,交给我,保证给你多卖多少多少。

这种时候挂电话就可以了。这种消息一般都是中介的内鬼放出去的,他们中介店里也是分很多小组,大家都是竞争关系。

买房的时候也是,你问业主为啥卖房,最常听到的万能理由就是业主出国,这种时候呵呵一乐就行了,不必当真。

中介为了促进成交,往往会安排集中看房,让你有一种这房子你不买有人买的紧张感。

解决办法就是遵从你的内心,你想买想卖的心理价位是多少,一定要遵从自己的想法,不能被中介牵着走。

选中介的话,小的不放心也不一定要选最贵的,可以选中介费中等的。有人选择让链家带看,最后在我爱我家签的约,毕竟中介费便宜一点,这种叫跳单,中介也没办法,这种当然不违法,就是有点不讲究。可毕竟手续费是要自己真金白银掏出来的,大家身体都很诚实。

这种情况,比如说您看上一套房子,只有链家有,我爱我家没有,但您又想在中介费低的我爱我家买,就可以直接跟我爱我家中介说我要看这房,你帮我联系去。反正人家吃的就是这碗饭。

最省钱的是自行成交,网上都有流程,还有需要准备什么材料的说明。这个特别是适合涉及到自己家里赠与、过户、甚至是遗产方面的,不牵扯贷款,那交中介费就真挺不合适的。自己多跑跑税务局房交所,能省不少钱,虽然累点吧,但肯定还是合适。不愿意花时间,那就找中介花钱。

8.如何跟房东和中介砍价?

砍价这事儿真是看市场,牛市的时候不坐地起价就不错了。北京真的发生过牛市砍价,砍到夜里,结果越砍越高的。

熊市的时候就自在很多。牛市的时候你可能一套房子看了三遍,自己看、带父母看、带女朋友看,然后中介和房东说来了三波看房的,房东一听,我的房子这么受欢迎,涨。

熊市的时候就可以反向操作了,比方说自己看完,报个价;找哥们去看,报个再低一点的价格;找亲戚去看,报个再再低一点的价格。那房东很可能就能给你一个比原价优惠的价格,当然碰到那种性格比较强的也可能直接就不卖了。

比如说卖房,你这房子500万,着急用钱的话最快的办法是卖450万。

但是这样你又不乐意,那么还有一个办法就是找几个好邻居,把他们的房子挂到网上,标价550万。这样别人一看就知道买你的。

如果你在同一个小区里有很多房,当然也可以这么操作。

买房砍价,最关键的是人心。

面对业主,穿的普通一点,装的可怜一点,说叔叔/阿姨我们小年轻不容易,不是您的房子不好,都是我不好,钱只有这么一点,我们真的是非常喜欢您的房子。

人心都是肉长的,一看小年轻不容易,而且还夸了自己的房子,那就是夸自己的品位。心里也满足,事情就好谈很多。

如果是买那种回迁房,可以准备一些旧钞票,定金或者首付那么多吧,旧钞票还显得厚一些,一个行李箱就能装下。觉得房子看上了,把箱子打开,把钱摆一桌子,说,这是我们的诚意。

拆迁户一般只有房子,没啥文化,没见过这么多现金,眼睛就直了。

这时候您说,签了字,这就都是您的了,价格能不能再让点。

实在碰上谈不下去的,就转身换一家。

这个毕竟也是看总价的。人房子要卖3000万的你跟人装穷也没用。市场一般的时候,比如北京,530万的房子你谈个30万,还有可能。

230万的房子,想谈个3万都很难,大家都不是有钱人。

谈豪宅是另外一种方法,当然不能穿的特别穷去对2000多万房子的业主说“叔叔阿姨行行好,我真是刚需”。

碰到心仪的房子,可以说:哎,本来我也不是非要买,就是这门牌号吧,与我有缘,我/我老婆/老妈的生日/幸运数字是这个。

人豪宅卖房本来买家就少,一听你说你不是非要买,心里一着急,天平就倾向于你了。

有一种方法有点损,市场不好的时候,比方说看见一套1500万的房子,就直接让中介去问1300万卖不卖。

一般这种时候,中介都很不乐意,怕问了业主挨骂。

但是万一成了呢是吧,问又不花钱。

万一人说,1300万可以见面谈,你还可以再厚着脸皮问:1100万卖不卖……

中介也会推波助澜,套路往往是晚上把大家约到一个屋里,一关门,然后就谈吧,谈到夜里两点,大家熬不住了也就签了。

9.学区房这么贵,到底要不要买学区房?

学区房政策每个城市都不一样,而且变数很大。举个例子也许今年还是学区,房子能贵400万,结果明年就不是了。

学区房的涨势一直很坚挺和突出,甚至在房价下滑时还能逆势上涨。但学区房是有自己的命门的:

1.学区房多涨出来的钱,并没有到学校和政府手里,学区房上涨,受益的是卖家,公共财政上并没有因为学区房的上涨而增加收入并投入教育。

2.老百姓有点钱,买了学区房,那孩子们进了学校是要和走关系就能入学的孩子们竞争的。咱先不说公平与否,您想想您要是领导,别人的孩子靠一张卷子和你的孩子平起平坐,甚至超过你的孩子,你开心吗。

所以均衡和减负成了大势所趋,大家在学校里学的都差不多,然后有钱有条件的自己私下补课,不懂的老百姓的孩子还放了学瞎玩儿呢。

我还是回归到房子。每个城市不一样,北京私立学校还不成气候,听说天津和上海等地的私立学校比较发达。尤其天津,非常神奇,老房子是可以找关系分成房间卖的。10平米一套,单价再高,那总价也还是便宜。北京最小都二三十平米三四百万。反正也不住,就为个学位。而且落户天津高考非常有优势,虽然我个人未必赞同,但我肯定不会说这是什么精致的利己主义,因为趋利避害,合理利用规则是人之常情。

但是买了学区房,孩子学习也未必好啊。

咱也不说什么买了学区房把孩子送进清华北大,结果清华北大毕业买不起学区房的梗。

学区房这种东西,与其说是搏一个上限,更多的是保一个下限。

咱说句现实点的,哪个父母也不愿意自己的孩子和卖菜的孩子上一个学校吧。

我加过一个学区房的微信群,那个学区在北京排第二,但是在老百姓比较容易进的学区里面排第一。前两年北大校庆,满眼望去,群里人们头像都是北大校庆的头像框。

很多人都是靠考试改变了命运,自然也希望孩子走他们的路,虽然时代不一样了。

有人说我当年山沟里放羊,每天吃的就是酱油拌米饭,考上了北大,我儿子怎么的也考个人大啊。

现实是比较残酷的。

当年和这个家长竞争考北大的,可能是挖煤的或者种地的孩子,但是现在在大城市,是考二代之间的竞争,大家父母都是清华北大,但孩子同样能考上清北的,又有多少呢。

美好的相貌遗传比较容易,聪明的智商想要遗传,是有概率的。

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