【楼市-择一城】城市规划导论(三)—– 可以预测

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真相只有一个

一)国家级新区

中国国家级新区一览表

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以上,仅仅是中国的“国家”级新区。

当然,如果你仔细阅读表格的话,里面还是有很大玄虚的。最明显的是“时间”。

第一个是上海“浦东新区”,时间是1992年。

浦东新区的开发,引发了巨大的反响。暗地里也争破了头,所以一直到2006年,十四年后,天津才如愿拿到了第二个“滨海新区”。

但此后就一发不可收拾。第三个只隔了4年。你再看后面四五六号;

内行人仅仅看看时间,就能读出许多“含金量”了。

二)市级新区

政府拥有强大的力量,任性的脾气,这是事实。任何人也绕不过去的。

揣摩政府的脾气,揣摩政府的举动,就成了非常非常重要的事。这也是必须承认的。

有过一段时间,我们取了大量大量的资料来看。阅读的结果,只能使我们越来越糊涂。

基本上,每一个区都有自己的“五年规划”。每一个区都有自己的开发建设远景。

你再往下看,则几乎每个区都有自己的“CBD”。普陀搞了长风商务园区,长宁搞了虹桥,杨浦有了五角场。还没算莘庄川沙紫竹。

我们知道,CBD关键是这个C=Central。外国的城市,可不是这个样的。

(加拿大石油城Calgary)

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如果按照每一个区的规划,如果前滩,后滩,长风,虹桥,新江湾,浦江,世博,临港等各大规划区都能做出来的话。那么;

● 全球500强,恐怕要在上海设立5000多个总部

● 中国500强,全部要缩在一个区内办公。

● 每平方公里税收过千亿,上海要有N个。

这显然是不可能的。

迷惑的进一步,我们看看政府之前说的那些,都完成了么。

● 陆家嘴堪称核心名片,是不是成为金融中心了。

● 老牌的金桥商务区,古北商务区,大柏树商务区,现况状态怎么样。

● 世博有世博效应么

● 北虹口国际航运中心,游艇码头中心,军工路复兴岛开发,有眉目了么。

这个名单还可以列出很长很长。

如果我们还不死心,我们再往前翻。我们翻出了1986年的上海城市规划。

《上海城市总体规划图 1986》

http://www.supdri.com/2040/index.php?c=channel&molds=oper&id=4

当时的总体规划思路,是一轴二翼。“有步骤地向杭州湾北岸和长江口南岸两翼展开”

也就是说,城市发展的重心,是向宝山移民住满长江沿线,向金山移民住满杭州湾沿线。

如果你信了1986年的规划,搬到了金山枫泾投资居住。今天会不会哭晕在厮所?

那么,我们看了这么多的规划,这么多的资料,最后得出的结论是什么呢。

真相只有一个:

任何规划都无效。

三)醉汉漫步

为什么规划无效呢。因为市府没有钱。

在我们之前写的《从来不存在“土地财政” #82》《新城不是希望 #290》等文章中说到,土地财政是亏钱的。

新城其实是一种效率很低的东西。亏钱,亏得很厉害。

你可以亏空,可以每一代人金融破产一次。但亏空终究不是好事情吧。

目前每一个农民进城,开销在10~15W元左右。一个30万人的卫星城,需要400~500亿人民币。

每平方公里3000人密度。占地大约100平方公里。

其道路,水电,消防警力,医院学校,各种公共设施开销都是天文数字。

地方政府一般没有财力大肆的兴建新城。

他们造一个是可以的。亏空挪用。

造三个,达到100W人口规模,就显得很吃力,类似于郑州新城。亏空有上限。

而象京沪深广渝,近年都吸纳了500W以上“新增人口”,这绝对不是轻飘飘一句“烧钱”就可以解决的。

如果你是一个地级市,你是一个小城镇。

类似于奉化,溪口这样的小城,地委书记去搞了笔钱,圈了5平方公里土地搞“开发”,你是完全无法预计书记们是怎么想的。

而到了几十万人规模,象银川、郑州、呼和浩特这样的城市,他们搞新城建设,就会遇见“预算软约束”不再是无迹可寻了。

象上海北京这种超大型城市,他要容纳1000W左右的外来人口。每30W一个新板块,则新增板块数目要达到30~50个。

这样,就会明显地显露“规律”。

好比数学上,有一个著名的“醉汉走路”故事。

醉汉从原点出发,走一步路,向东南西北方向无法预料。

可是醉汉如果走100步,1000步,则随机的事情就会逐渐显现“统计规律”。到最后甚至可以精确地计算出布朗运动,概率分布,醉汉落脚点位置。

这是一道高中生都会解的概率题,当N非常大的时候,醉汉第N步离开原点的距离是根号(N)。

四)大都市的概率

从1995年户籍壁垒打破,外地人开始大规模进入上海,迄今约20年。

因为数量实在太大,哪怕是领导的“任性”。也任性出一定规律,至少是统计规律。

如果我们看过去20年的上海发展轨迹,至少有几条总结是可以得出的。

1)任何规划都没有100%完成。

缩水的原因,新城本来是一件亏钱买卖。自然做不到头。

2)什么样的板块最能得到发展。政府拥有最多土地的板块。

其背后依然还是预算不足。

关于第二点我们要专门说明一下。什么样的土地会得到“重点开发”。

譬如说政府宣布兴建一条地铁,再扔二个研发中心过去。又给优惠政策,要打造世界航运中心。

我们知道,地铁是一种高度“外部性”的东西,地铁所经之处,沿途所有的房产都会升值涨价。

同样道理,大型的商场,公园,文化中心,优质医院学校,也是加分的选项。这些公共性设施,都会提高地段价值。

而政府会怎样配置这些“公共品”的位置呢。很多人认为政府会出于全社会的考虑,又或者基于效率的通盘统筹。

我们认为不是的。

我们认为,政府规划公共品时,有且唯一而且最重要的考虑内容,“政府在哪一个方向上土地储备最多”。

因为地铁是一个严重的“外部性”商品,地铁拉过,沿途土地都升值。

而地铁又是一个很昂贵的东西。

如果地铁从“已出售”区域拉过,万众欢腾,沿途的百姓纷纷庆祝自己投资眼光正确。

而对于政府来说,他是没有利益的。

政府最喜欢的,是地铁从“未出售”区域拉过,然后沿途的土地升值都落到政府手里。

政府这么做也是无奈的。因为“土地财政”是亏钱的,亏得实在太厉害。修地铁,基础建设道桥路隧,这些都是天文数字。远远不是3元/张的地铁票可以赚回来的。

精打细算,政府只是想少亏一点。政府也是“自利人”。

3)如果一个板块地被卖完了,则后续的承诺就会缩水。

原因还是预算软约束。

我们越来越觉得我们的政府,是在“经营城市”。所做的一切,都是为了卖出土地。

当一块土地开始做规划时,政府首先考虑的是,“我在那有没有筹码”。

只有政府手里掌控最多空地,大把筹码在手的板块,才最容易得到发展。

当发展的时候,政府会不断把“利好”叠加上去。

譬如地铁,商场,学校,医院,创意中心,国际xx中心,文化艺术中心。

同时,政府手里掌控着非常大的“舆论媒体”资源。在这一个阶段,会把该板块炒热,炒成“万众关注”的状态。

而此后,开发了一小段,政府就开始卖地。

卖地之时,必然是该板块炒得最热的时候。把所有的媒体资源都叠上,力争卖一个最好的价钱。

卖地之后,形势逆转。

土地只有在政府手里,才会是政治宠儿。等到了你手里,您自求多福吧。

政府在该板块拥有的筹码越少,政府越不愿意投真钱。

如果全是吃骨头不吐肉,类似市中心拆迁。那得要中央三令五申才做做呢。

省政府手里的牌是有限的。媒体资源也不能天天帮你唱赞歌,还有很多板块需要唱呢。

当拍地之后,对该区域该板块的支持就会逐渐缩小。答应说好的“商务中心”会因为种种原因没有建成。而舆论媒体的支持与善意,更是镜花水月。

这也就是许多板块一下子很热,你买了,接下来长期冷的原因。

以上是我们对整个游戏规则粗浅的揣测。

未完待续。

[email protected],2015年12月8日午)


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