【劳动人民购房指南】合伙买房手册

ag9BnO.jpg

合伙买房,合约应该如何设计。利益如何分配。

一)案例 

请问,二年前楼主A和小伙伴B合伙买了一套房子。房价100W,首付30W,贷款70W。

首付30W,税费4W是A付的。

月供3510元,每个月都是B付的。

收房装修了一下,花了11W。

装修是A主导的。花了很多心思,也做得很累。出力不少。

从第6个月开始,房子租了出去。

租金2000元/月。前三个月是A收的,此后都是B收的。

因为限购限贷的问题。这套房子是挂在B名下的。

A出钱,B出房票。

用了B的购房资格,和贷款优惠。

好了,现在这套房子以200W/套的价格顺利出售。

请问A/B利益应该如何分配?

这是一个非常典型,小密圈提问的“合作买房”事例。

数字和时间已作匿名调整。

传统上,我们见到的“合作买房”。几乎全都是50%:50%

也就是说,二个人合伙。任何出钱出力的事情,都是完全平等,对称。

你出15W首付,我也出15W首付。

每个月你出1755元月供,我也出1755元月供。

为什么,因为合作买房的“利益计算”,始终是个难题。

你多出了点力,到最后分钱,应该怎么分呢。

因此,都是“完全对称”。

在本案例中,A和B的责任义务,如此地混淆不清。

简直就是一笔糊涂帐。

没法算啊。

一般小伙伴遇到这种情况,都是“人情解决”。

也就是我估个数,分你40W利润。你看合适不合适。

分多了还是分少了,对方拿到后,心里是满意还是欲壑难填。

搞不好连朋友都没得做了。

二)算法

现在,水库告诉你,这一切都是可以精算的。

精确到小数点后二位,明确地划分股东和红利。

让我们逐步从科学的角度来看。

首先,我们假设还存在一个人C

C和A/B都是没有关联的。纯粹是一个路人甲,纯属路过。

你可以把C想象成一个钱庄。

铁面无私,做的纯粹就是银钱借贷生意。

A其实没投钱。所有钱都是C投的。投钱拿利息,款清拍屁股走人。

B其实没投钱。所有钱都是D投的。投钱拿利息,款清拍屁股走人。

 (假设年率9%,月息0.75%)

blob.pngblob.png

这张表格中,将楼主的全部现金支出,记在C的账户下。

把朋友的全部现金支出,记录在D的账户下。

你说你给了本金,给了装修,如何如何辛苦。其实你的贡献,就是524669.92元。

你说你付了二年月供,如何辛苦。其实你的贡献,就是53888.82元。

三)确认利润

第三个步骤,是确认利润。

100W的房子,涨到200W。其实你并没有赚到100W。

因为你是借银行的,有银行贷款。自然就给银行盘剥了一道。

我们检查一下银行对账手册,700000元等额本息贷款,还款24个月之后,还剩下677555.90元。

blob.png

于是问题进一步简化为:

二个小伙伴,谁也没出钱。天上掉下来743899元。请问该如何分配。

其次,二个小伙伴出力的部分为:

A:负责装修

B:负责提供房票

和一般人想象的不同。“负责装修”这一块,其实价值不高的。

虽然装修被公认为“脱层皮”的辛苦活。而且装修的确有几百个SKU需要采购。

但是从根本上,“管理装修”并不是一件很值钱的事。

假设我们之前装修费为11万元。则“管理装修”最多再算20%

价值二万元。

另一方面,“提供房票/贷票”却是一项非常值钱的服务。[2]

按照业内规则,一般是10~15%的净利润。再加一个保底金额。

以本例为论,假设是15%的净利润;

743899 * 15% = 111584.80元。

blob.png

好了,剩下的612314元,才是真正的“净利润”。

净利润该如何分配。以二个人事先约定为准。

50%:50%也可,

40%:60%也行。

高承担风险高收益,低风险低收益。

假设50%:50%,则每人分配306157.02元。

blob.png

四)合作买房手册

理论上,一切“合作买房”都可以以上述框架精算清晰。

1)所有的现金投入,都以9%年利率单独列开,取出。

2)装修劳务算费用

3)房票算15%净利润

4)剩余收益,双方按比例分。

但是我们要提醒各位的是:

不要合伙买房,不要合伙买房,不要合伙买房!

原则上,尽量不要合伙买房。

尽量以“债权融资”的方式合作。阐明了我就是问你借笔钱,9%,10%,12%年利率均可以。

尽量不要以“股权融资”方式合作。到最后朋友都没得做。 

为什么,因为没有经历过的人不明白。“合伙买房”真正的软肋,在于“决策仲裁流程”。

譬如说,一套100W买进的房子,涨到200W了,要不要抛。

一个股东希望落袋为安,一个股东坚决看好后市。请问谁说了算。

譬如说,一套价值200W元的房子,挂牌很久了。合伙人都想卖掉。

现在来了一个买家,开价185W元。请问你卖,还是不卖。

譬如说,去和买家谈判。

结果谈回来一个188W的价格。大家一致觉得太低。但是李四坚持要卖。

你心中狐疑,李四是不是收了红包?

譬如说,房地产市场萧条。大家一直决定,进行“凤姐变冰冰”。

这样,不仅平时可以多收房租。等出售时也可以卖出溢价。

问题是,“凤变冰”用多少预算。

谁来负责凤变冰工程。

如果项目不符预期,谁来承担责任。

搞得不好,连买水龙头是什么形状,窗帘什么颜色,都可以吵上很久。

再譬如说,政府的政策调整。

导致“房票”的价值,含金量有所变化。

税费有所增加。

各个小伙伴之间,利益分配如何继续调整。如何商议。

中国的房地产,是一路向上。

可是我见过有些城市,房价有过山车走势。高低起伏。

当时六七个合伙的股东互骂,其场面之血腥,刷三观惨烈。

“合作买房”这种事,乃至于几个好伙伴,合伙创业办公司。

凡是一个团体活动,就一定要解决“决策仲裁流程”。

决策仲裁流程,是一件非常非常复杂的事。绝对不是51:49%,那仅仅适用于非常大型的公司。

如果你看过《公司法》,就知道小型合伙人企业,这个满意度必须是100%。

只能100%,否则的话,二个合伙人联手起来,就可以欺负第三个合伙人。

66%:33%必胜。

“合伙买房”真正的困难,并不是第一节所述“利益的计算”。

利益的计算很简单,我只用1500字就写明白了。

真正困难的,是“利益的分配”。

五)决策流程

从多军内部实践来看,这么多年来,“合伙买房”主要有如下几种决策方式;

1)完全委托式

由大神A牵头。BCDE入股。

什么时候卖,什么价格卖,如何卖。完全由A说了算。BCDE完全没有意见。

这种模式,卖的纯粹就是A的信誉。

各位相信A绝对不会骗人。以A的招牌担保,全心全意依赖A

2)强制收购模式

假设AB二个人合作。有一个买家,出到200W想买房子了。

A同意,B死活不肯卖,说太便宜了。

A说,好的。你用100W(或者90W),把我手里的份额买下来。

这个模式的缺点是,它只解决了“要不要卖”。

而没有解决“要不要装修”“要不要出租”等一系列更复杂的问题。

3)到价必卖

这是另一个模式。我们在《众筹买房》一文中曾经说到。

意思是,设立一个目标价。譬如300W。

100W的房子,任何第一个肯出300W买价的买家,到价就卖。绝不含糊。

无论牛市,熊市。

政府调控,放松。

无论任何情况,谁先出到300W。就卖给谁。

你嘀嘀咕咕卖便宜了。那你找你小舅子来买呀。

这个模式的好处是,规则十分清晰。

缺点是,也没解决“要不要装修”“要不要委托代售”“要不要挑租客”等问题。

3)和稀泥,民主制

这也是目前最常见,最多的一种方法。

意思是,什么都没有约定好。

“利益”的如何分配,事先没约定。

“调控”的意外出炉,事中没约定。

“好朋友”闹翻了,事后也没约定。

一切都到时候再说嘛。反正大家都相信友谊天长地久。


公众号:懒人找资源,整理分享

关注公众号懒人找资源
懒人找资源 » 【劳动人民购房指南】合伙买房手册

提供最优质的资源集合

立即查看 了解详情