【炒家的内置真相】零首付精算法

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【炒家的内置真相】零首付精算法

借六还七

一)高评

对于房价一个最基本的技巧,就是“高评”。

通过写高价格,获得更多的贷款。达到“零首付”或者低首付。

举例来说,以一套1000W元的房产为例。

如果写高到1400W交易额,则可贷款980W。实际首付20W。

高评最主要的问题,是税费。

我们列了一个表格,比较高评的差异。

原先

高评

差异

合同价

1000

1400

贷款70%

700

980

-280

实际首付

300

20

假设成本

500

500

营业税

28.25

50.85

所得税

20

28

契税

30

42

中介费

7.5

7.5

现金支出

385.75

148.35

237.4

用一句话概括,你“多了280W贷款,少付237.4W现金”。比例85%

你每多100W元贷款,换回85W现金

因为这个比例,相当于6/7。实际操作中,也是多七成贷款,付一成税。所以我们概括起来常说“借六还七”。

二)零首付流

“高评”从来就不是什么高科技。高评的历史,如山岳般古老。几乎每个资深马路中介都会和你推销。

在一些“楼市玄幻小说”中,作者神秘兮兮地向你透露“发财秘籍”。当年零首付在广东深圳买多少套房子,升了30%猛赚一笔狠狠抛掉。

其实这些都是很Low的外围小伙穷鬼A8编的。

“零首付”毫不出奇。只要你下得了这个胆。遍地都是零首付。

为此,甚至还出现了一个专门的炒楼流派:“零首付流”。

别的流派找房子,都是看房子价格本身的笋盘与否。或者是看某一地段有没有基建利好。或者是看某一类房产租售比安全。

而“零首付”流派与众不同。他们买房子,有且仅有唯一关注,“能否做低首付”。

因为各个楼盘之间差异很大。主要是银行的愚蠢。一些很好的楼盘,银行并估不足价格。而垃圾CEO,银行往往会估得很高。

“零首付流”关键是深刻地了解银行内部运作。他们知道哪些盘可以“溢高”。银行愚蠢地给出远高于市场价的估价。

零首付流以银行为导向。专门去购买“银行喜闻乐见”的房产。追求的极致是“首付尽可能少”。

零首付流也是一个特殊的流派。他们在房价上赚得并不多。有时候还会套牢,买的全是CEO盘涨得慢。而且高位接盘,手续费昂贵,智者不为。

但你仔细算算“自有资金收益”。零首付流绝对是可以排进前几位的。做得好的时候,甚至是第一位。

2008年的时候,外资银行刚刚进入中国。纸老虎的面目还没有揭穿。当时哥哥也是脑子发昏,找过去到花旗银行,问问能不能办二手房贷款。或者有吸引力的贷款产品。

CITIBANK的理财经理倨傲地拿出一张表格,上面是20个楼盘。并且说:“花旗银行对于房地产资质有着严格的要求,只有符合花旗标准的房产我们才接受按揭”。

我接过一看,倒吸一口凉气。上面依次是:“汤臣一品,鹏利海景,财富海景,盛大金磐,翠湖天地,华府天地,锦麟天地,檀宫别墅………”。

我说,朋友,你知道么,这些都是“落地打七折”的楼盘。

2008年翠二开盘八万,位置还不如隔壁的众鑫城。有一手没二手,你银行接这样的单子,才是真正银主盘滞销资产,涨得不快走得不动。一旦砸在手里,根本处理不出去。

花旗银行专员鼻孔高高翘在天空里。哥哥默默收下这张单子。翘起中指,暗地说了一声“SB”。外资银行刚刚进入中国,便已经流露其颟邗和官僚主义。未来结局也就这样了,历史往往可以从青萍之末分析。

言归正传,“零首付”并不是什么高科技。普通的马路中介,也懂得帮你操办写高一成。

而专门的“零首付流”,追求的是写高40~50%,这个就没那么容易。得专门的技巧和信息渠道,一般房子银行评估不接受。

而老派木乃伊多军,活该入土,很少做“高评”。主要是成本无法接受。换言之,借六还七,你觉得划算么?

三)真实利率

借六还七,你的真实利率是多少。

这句话,首先要从“银行贷款”说起。

假设银行有二种贷款;

1)十年期按揭贷款

2)五年期中小企业贷款,每次还息不还本

请问你选择哪一类。

对于很多资金饥渴症的死多头来说,看见“按揭”二个字就眼睛发光。好比饿狼见到培根,恨不得狠狠扑上去。

但其实不对的。

因为“按揭”的本意。他和“信用卡分期”是一样的。前高后低。

在《信用卡之分期》一文中,我们说道,12000元的分期,前高后低,本金不断归还。其实你只借了一半。平均只借了6000。

但是房贷,难道不是一样的道理么?

房贷同样是前高后低,借款本金不断减少。虽然房贷是一条非平均曲线,但是也大致匀直的。

所以房贷其实你只借了一半。说是30年100W的贷款,其实你只借了15年。

因此在表格中,10年期按揭贷款,他和5年企业贷款是等价的。都是“只借了”五年。

说回“借六还七”的话题。借六还七,相当于你增加了16.6%的“贷款成本”。

而这一笔贷款成本,是需要你在未来的岁月摊销的。

因为你只借了十五年,所以平均下来,每年的“实际利率”上升1.1%左右。

4.9%+1.1,相当于加了几次息房贷利率6%

(更精确的计算得用IRR)

因此,虽然 “借六还七” 看似和古代农民高利贷“九出十三归”一样声名狼藉。

但因为摊销时间长,真实利率成本并不高。

但是,另一个方面,我们还需要考虑到,“30年期”往往是一种理想情况。

在绝大多数状态下,你是长持不到30年的。

因为对于“西点联盟”这样的进取新晋而言,他们最多持有2~3年,就会将房产卖掉。

最极端的情况下,不到1~2年就会将房产卖掉。

这个时候,由于你写高了400W房价,并因此产生的40W元税费。就不能摊销到复利岁月中。

而成为了实实在在的“成本”。

如果你16.6%仅仅能用一至二年摊销的话,则每年融资成本高达8%。算上原有的4.9%,4.9+8=13%

Still,13%仍然是一个“可以接受”的范围。

或者说,疯魔流通过“高评”手法,能以更小的资金获得更快的发展。他们是对的。

老一代多军手法保守,瞻前顾后,才是错误的。

四)低评

和“高评”相对应的另一个手法,则是“低评”。反过来也是成立的。

  • 写高100W,增加贷款70W,付税费10W,净到手60W。借六还七。

  • 写低100W,减少贷款70W,省税费10W。净到手60W。还六得七。

“还六得七”。我只要拿85W现金出来,就可以净获得100W。

这相当于一笔“20%回报”的投资项目,尽管是“一次性”的。

但是对于普通人来说,你上哪找20%的回报去。

很多普通老百姓“不贷款,少贷款”的做法是错误的。

你正确的做法,应该是尽可能地压低合同价。

把税省到最低。

然后在力所未逮的范围内,贷款,贷满七成。

以前有一个非常NB的网站,叫做“万网”(10000f.cn),在这个网上,可以查到fangdi.com报给政府的过户备案价。

每一个小区,哪一天成交哪一个房号。都可以看到。

这个网站非常之私密,仅限于内部少数人士知道。(已经关了)

你如果登录万网,你就会看到,“写高”的人非常之少,“写低”是绝对绝对主流额。大约是99%:1%的样子。

以2015年初永业公寓为例,大约80%的成交集中在32000~35000元/m左右。最极端的甚至可以做到19000/m

而超过40000/m备案的一共只有一套。单价是65000.

我们知道,2015年初的时候,永业价格早就达到了6~8万。低于这个价格的根本就买不到。

今天2016.07,永业的挂牌价大约在11~13万。

显然,32000/m的价格根本不可能买永业。而95%的登记备案价在这个区域。可见问题之严重。

他只有一套是真正报备65000/m的。逻辑之下,65000才是真实的价格。

这个故事告诉我们,“职业炒家”是非常非常稀少之小众人群。在全中国也不会超过数千人。

社会的99%,是“写低”人群。

五)全款

“低评”到了极限,就是“全款”。

因为你本身贷款就不多。政府明文规定,上限70%。

如果我低评一半。1000W的房子写到500W送件,贷款350W。则我实际贷款率仅有35%

贷得这么低,我干嘛还要贷款呢。

如果贷款额仅仅才房价的一成,二成,我干嘛还要贷款呢。平白多一重手续,浪费宝贵时间。而且浪费贷票。

这样的情况下,催生了一个新的流派。“全款流”。

全款流的意思,是拿了1500W以上的现金,到处砸人。

它和“老破小”流派不同。老破小凤姐变冰冰,也是全款支付。因为4个月一轮周期,你根本来不及贷款。

而“全款流”的区别。他砸人的是1500W现金,而不是150W现金。

因为对于真正“大型”的物业。到了一定总价之后,接盘的人并不多。流动性也不好。

“急卖”的售主,有很多是中小企业主。急等着资金救企业。

而这些往往又是“非普通住房”。税费非常之高。

在这样的情况下,就是“全款流”饕餮。拿大额的现金砸晕业主,并要求降价。一般而言,可以额外砍下100W元左右。

而你全款价格可以写低,可以省税费。这样可以再省50W元左右。

某些情况下,还可以“解药单”。获得更额外收益。

而你全款买下以后,再慢慢地处理抵押贷款。产证在手,有得是时间腾挪盘旋。

六)评估,贷控,打滚

银行的评估业,界限在哪里。行为准则如何。

写高之后,上家获得更多资金。如何进行“贷控”。

交易中心写低,潜规则如何。

后面篇幅再写。


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